Відео оголошень, створені ШІ: що ріелтор зобов'язаний розкривати в ЄС

Що змінилося 2 серпня 2026

Обов'язки прозорості з AI Act (Регламент (ЄС) 2024/1689) почали застосовуватися 2 серпня 2026. Вони поширюються на зображення, аудіо та відео, створені ШІ, незалежно від розміру бізнесу, який їх публікує: звільнення за розміром компанії немає, є лише зменшення граничного штрафу.

Для нерухомості це важливіше, ніж для більшості галузей: відео оголошення показує реальне існуюче місце в реалістичній манері, а саме на цю категорію правила й написані.

Обов'язок розділено, і видима половина ваша

Регламент розділяє дві ролі. Провайдер - той, хто надає систему ШІ. За статтею 50(2) провайдер зобов'язаний маркувати результат у машинозчитуваному форматі, розпізнаваному як штучно створений. Це метадані та підписані посвідчення, глядачеві вони не видні.

Deployer, впроваджувач, - той, хто використовує систему й показує результат людям. За статтею 50(4) він зобов'язаний розкрити, що контент створено або змінено штучно.

Коли ви викладаєте створене відео на портал, в Instagram чи у власне оголошення, deployer - це ви. Жоден постачальник не може виконати цей обов'язок за вас, і самої машинозчитуваної позначки недостатньо: людина метадані не читає.

Що насправді означає «ясно і розрізнювано»

Стаття 50(5) задає і форму, і момент: інформація має бути надана ясно й розрізнювано, не пізніше першої взаємодії або контакту з контентом.

На практиці це виключає два найпоширеніші підходи: приписку в кінці довгого опису та розкриття, яке видно лише після кліку. Людина, що гортає стрічку, має зрозуміти це до перегляду або під час нього.

• Видима позначка в самому кадрі залишається з файлом, коли його перезаливають чи обрізають.
• Рядок на початку тексту оголошення, а не під характеристиками.
• Штатна позначка майданчика, якщо вона є: вона не замінює ваше розкриття, але й не заважає.

У віртуального стейджингу є другий, старіший обов'язок

Обставити порожню кімнату за допомогою ШІ - питання не лише AI Act. Директива 2005/29/EC про недобросовісні комерційні практики забороняє оманливе представлення товару з 2005 року. Показати покупцеві обставлену кімнату, якої не існує, не сказавши про це, здатне спотворити його рішення, а це і є перевірка, яку застосовує директива.

Цей обов'язок старший за генеративний ШІ і від нього не залежить. Змінилася вартість виробництва такої картинки: раніше потрібен був платний ретушер, тепер достатньо кліку, тому практика поширилася швидко.

Безпечне формулювання повідомляє обидва факти: що зображення створено ШІ і що обстановка ілюстративна, а реальний об'єкт може відрізнятися.

Який вигляд мають штрафи для невеликого агентства

Стаття 99(4) встановлює штрафи до 15 000 000 євро або 3% сукупного світового річного обороту, залежно від того, що більше, за порушення обов'язків прозорості.

Тут є важливе застереження, яке легко пропустити. Стаття 99(6) передбачає, що для малих і середніх підприємств, включно зі стартапами, кожен штраф обмежений меншою з двох величин, а не більшою. Для невеликого агентства ризик - це відсоток від обороту, а не заголовкова сума: відчутно, але не смертельно.

Стаття 99(7) додатково вимагає враховувати співпрацю, ступінь відповідальності та вжиті заходи зі зменшення шкоди. Задокументоване й послідовне розкриття - саме той захід, який враховується на вашу користь.

Практичний чекліст

Усе перелічене у вашій владі й займає хвилини на оголошення.

• Зберігайте видиму позначку ШІ у відео. Не обрізайте її під час підгонки під формат майданчика.
• Ставте один рядок розкриття на початку тексту оголошення, мовою оголошення.
• Для віртуального стейджингу додавайте, що обстановка ілюстративна, а реальний об'єкт може відрізнятися.
• Вмикайте штатний перемикач ШІ на майданчику, де він є (Instagram, TikTok, YouTube).
• Зберігайте вихідний файл із непошкодженими посвідченнями: це ваш доказ того, що і коли було створено.
• Застосовуйте те саме правило до фотографій, а не лише до відео. Обов'язок про контент, а не про формат.

Як ми закриваємо свою сторону

Ми провайдер, тому стаття 50(2) наша. Кожне створене відео несе видиму позначку, випалену в кадр на весь хронометраж, а не лише на початку: позначка, показана один раз, губиться в момент обрізання чи перезаливання. Разом із нею файл несе метадані і, коли налаштовано підпис, C2PA Content Credentials - той самий сумісний стандарт, на який вказує вимога машинозчитуваності.

Вашу сторону, статтю 50(4), ми за вас виконати не можемо, але видаємо формулювання під час завантаження, мовою відео, готове до вставки в оголошення.