Видео объявлений, созданные ИИ: что риелтор обязан раскрывать в ЕС

Что изменилось 2 августа 2026

Обязанности прозрачности из AI Act (Регламент (ЕС) 2024/1689) начали применяться 2 августа 2026. Они распространяются на изображения, аудио и видео, созданные ИИ, независимо от размера бизнеса, который их публикует: освобождения по размеру компании нет, есть только уменьшение предельного штрафа.

Для недвижимости это важнее, чем для большинства отраслей: видео объявления показывает реальное существующее место в реалистичной манере, а именно на эту категорию правила и написаны.

Обязанность разделена, и видимая половина ваша

Регламент разделяет две роли. Провайдер - тот, кто предоставляет систему ИИ. По статье 50(2) провайдер обязан маркировать результат в машиночитаемом формате, распознаваемом как искусственно созданный. Это метаданные и подписанные удостоверения, зрителю они не видны.

Deployer, внедряющий, - тот, кто использует систему и показывает результат людям. По статье 50(4) он обязан раскрыть, что контент создан или изменён искусственно.

Когда вы выкладываете созданное видео на портал, в Instagram или в собственное объявление, deployer - это вы. Ни один поставщик не может исполнить эту обязанность за вас, и одной машиночитаемой метки недостаточно: человек метаданные не читает.

Что на самом деле значит «ясно и различимо»

Статья 50(5) задаёт и форму, и момент: информация должна быть предоставлена ясно и различимо, не позднее первого взаимодействия или контакта с контентом.

На практике это исключает два самых распространённых подхода: приписку в конце длинного описания и раскрытие, которое видно только после клика. Человек, листающий ленту, должен понять это до просмотра или во время него.

• Видимая пометка в самом кадре остаётся с файлом, когда его перезаливают или обрезают.
• Строка в начале текста объявления, а не под характеристиками.
• Штатная пометка площадки, если она есть: она не заменяет ваше раскрытие, но и не мешает.

У виртуального стейджинга есть вторая, более старая обязанность

Обставить пустую комнату с помощью ИИ - вопрос не только AI Act. Директива 2005/29/EC о недобросовестных коммерческих практиках запрещает вводящее в заблуждение представление товара с 2005 года. Показать покупателю обставленную комнату, которой не существует, не сказав об этом, способно исказить его решение, а это и есть проверка, которую применяет директива.

Эта обязанность старше генеративного ИИ и от него не зависит. Изменилась стоимость производства такой картинки: раньше нужен был платный ретушёр, теперь достаточно клика, поэтому практика распространилась быстро.

Безопасная формулировка сообщает оба факта: что изображение создано ИИ и что обстановка иллюстративна, а реальный объект может отличаться.

Как выглядят штрафы для небольшого агентства

Статья 99(4) устанавливает штрафы до 15 000 000 евро или 3% совокупного мирового годового оборота, в зависимости от того, что больше, за нарушение обязанностей прозрачности.

Здесь есть важная оговорка, которую легко пропустить. Статья 99(6) предусматривает, что для малых и средних предприятий, включая стартапы, каждый штраф ограничен меньшей из двух величин, а не большей. Для небольшого агентства риск - это процент от оборота, а не заголовочная сумма: чувствительно, но не смертельно.

Статья 99(7) дополнительно требует учитывать сотрудничество, степень ответственности и принятые меры по снижению вреда. Документированное и последовательное раскрытие - ровно та мера, которая учитывается в вашу пользу.

Практический чеклист

Всё перечисленное в вашей власти и занимает минуты на объявление.

• Сохраняйте видимую пометку ИИ в видео. Не обрезайте её при подгонке под формат площадки.
• Ставьте одну строку раскрытия в начале текста объявления, на языке объявления.
• Для виртуального стейджинга добавляйте, что обстановка иллюстративна, а реальный объект может отличаться.
• Включайте штатный переключатель ИИ на площадке, где он есть (Instagram, TikTok, YouTube).
• Храните исходный файл с неповреждёнными удостоверениями: это ваше доказательство того, что и когда было создано.
• Применяйте то же правило к фотографиям, а не только к видео. Обязанность о контенте, а не о формате.

Как мы закрываем свою сторону

Мы провайдер, поэтому статья 50(2) наша. Каждое созданное видео несёт видимую пометку, выжженную в кадр на весь хронометраж, а не только в начале: пометка, показанная один раз, теряется в момент обрезки или перезаливки. Вместе с ней файл несёт метаданные и, когда настроена подпись, C2PA Content Credentials - тот самый совместимый стандарт, на который указывает требование машиночитаемости.

Вашу сторону, статью 50(4), мы за вас исполнить не можем, но выдаём формулировку при скачивании, на языке видео, готовую к вставке в объявление.