Vídeos de anuncios generados con IA: qué debe divulgar un agente inmobiliario en la UE

Qué cambió el 2 de agosto de 2026

Las obligaciones de transparencia del Reglamento de IA (Reglamento (UE) 2024/1689) son aplicables desde el 2 de agosto de 2026. Alcanzan a imágenes, audio y vídeo generados con IA con independencia del tamaño del negocio que los publique: no hay exención por tamaño de empresa, solo una reducción de la multa máxima.

Para el sector inmobiliario esto importa más que para la mayoría: el vídeo de un anuncio representa de forma realista un lugar real y existente, exactamente la categoría para la que están escritas las normas.

El deber está dividido y la mitad visible es suya

El Reglamento distingue dos papeles. El proveedor es quien suministra el sistema de IA. Según el artículo 50(2), debe marcar los resultados en un formato legible por máquina y detectable como generado o manipulado artificialmente. Son metadatos y credenciales firmadas, invisibles para el espectador.

El responsable del despliegue es quien usa el sistema y pone el resultado delante de la gente. Según el artículo 50(4), debe divulgar que el contenido ha sido generado o manipulado artificialmente.

Cuando sube un vídeo generado a un portal, a Instagram o a su propio anuncio, ese responsable es usted. Ningún proveedor puede cumplir ese deber en su nombre, y una etiqueta legible por máquina no basta: una persona no lee metadatos.

Qué exige realmente «de manera clara y distinguible»

El artículo 50(5) fija la forma y el momento: la información debe facilitarse de manera clara y distinguible, a más tardar en el momento de la primera interacción o exposición.

En la práctica, eso descarta los dos enfoques más habituales: una nota al final de una descripción larga y una divulgación que solo aparece tras hacer clic. Quien pasa el dedo por un feed debe poder saberlo antes de ver el vídeo o mientras lo ve.

• Una marca visible dentro del propio fotograma viaja con el archivo cuando se recorta o se vuelve a publicar.
• Una línea al principio del texto del anuncio, no enterrada bajo las características.
• La etiqueta de IA de la propia plataforma, si existe: no sustituye a su divulgación, pero no estorba.

El home staging virtual arrastra una segunda obligación, más antigua

Amueblar una habitación vacía con IA no es solo una cuestión del Reglamento de IA. La Directiva 2005/29/CE sobre prácticas comerciales desleales prohíbe desde 2005 la presentación engañosa de un producto. Mostrar al comprador una habitación amueblada que no existe, sin decirlo, puede distorsionar su decisión, y ese es el criterio que aplica la directiva.

Esta obligación es anterior a la IA generativa y no depende de ella. Lo que cambió fue el coste de producir esa imagen: pasó de un retocador de pago a un clic, y por eso la práctica se extendió deprisa.

La formulación segura declara ambos hechos: que la imagen está generada con IA y que el mobiliario es ilustrativo y el inmueble real puede diferir.

Cómo son las sanciones para una agencia pequeña

El artículo 99(4) fija multas de hasta 15 000 000 EUR o el 3% del volumen de negocios anual mundial total, la cifra que sea mayor, por incumplir las obligaciones de transparencia.

Hay una matización importante que es fácil pasar por alto. El artículo 99(6) establece que, para las pymes, incluidas las empresas emergentes, cada multa se limita a la menor de las dos cifras, no a la mayor. Para una agencia pequeña la exposición es, por tanto, el porcentaje del volumen de negocios, no la cifra de titular: relevante, pero no existencial.

El artículo 99(7) exige además que las autoridades ponderen la cooperación, el grado de responsabilidad y las medidas adoptadas para mitigar. Una divulgación documentada y coherente es exactamente ese tipo de medida.

Lista práctica

Todo lo siguiente está bajo su control y lleva minutos por anuncio.

• Mantenga la marca de IA visible en el vídeo. No la recorte al ajustar el formato para una plataforma.
• Ponga una línea de divulgación al principio del texto del anuncio, en el idioma del anuncio.
• En home staging virtual, añada que el mobiliario es ilustrativo y el inmueble real puede diferir.
• Active el interruptor de IA de la plataforma donde exista (Instagram, TikTok, YouTube).
• Conserve el archivo original con sus credenciales intactas: es su prueba de qué se generó y cuándo.
• Aplique la misma regla a las fotos, no solo al vídeo. La obligación es sobre el contenido, no sobre el formato.

Cómo cubrimos nuestra parte

Nosotros somos el proveedor, así que el artículo 50(2) nos corresponde. Cada vídeo que generamos lleva una marca visible incrustada en el fotograma durante toda la duración, no solo al principio: una marca que se muestra una vez se pierde en cuanto el clip se recorta o se vuelve a publicar. Junto a ella, el archivo lleva metadatos y, cuando la firma está configurada, C2PA Content Credentials, el estándar interoperable al que apunta el requisito de legibilidad por máquina.

Su parte, el artículo 50(4), no podemos hacerla por usted, pero le entregamos el texto al descargar, en el idioma del vídeo, listo para pegar en el anuncio.